Rénover un appartement à Vincennes, c’est d’abord rénover dans l’ancien
À Vincennes, presque tout le parc est en immeuble collectif : sur les 28 115 logements de la commune, 26 505 sont des appartements, soit 94,3 %. Et ce parc est ancien : 40,1 % des résidences principales ont été achevées avant 1946, dont 14,8 % avant 1919. Les constructions récentes restent rares, avec 4,1 % seulement des résidences principales achevées entre 2006 et 2020.
Pour un chantier, cette date compte plus que la surface. Elle dit comment sont faits les planchers et les cloisons, quelles peintures recouvrent les boiseries, dans quel état sont les réseaux et ce qu’il faudra faire vérifier avant de démolir.
| Achèvement de l’immeuble | Part des résidences principales | Ce que l’on vérifie en premier |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 14,8 % | Plancher et cloisons d’origine, murs en plâtre, moulures, anciennes couches de peinture |
| 1919 à 1945 | 25,3 % | Maçonnerie de brique, premiers bétons, installation électrique modifiée au fil des années |
| 1946 à 1970 | 23,6 % | Dalle béton, gaines et colonnes, matériaux à faire repérer avant démolition |
| 1971 à 1990 | 22,5 % | Réseaux encastrés, revêtements de sol et colles à faire identifier |
| 1991 à 2020 | 13,9 % | Cloisons légères, réseaux récents : surtout des finitions et des redistributions |
Source : Insee, dossier complet de la commune de Vincennes, recensement 2023, paru le 27/08/2026, consulté le 02/11/2026.
L’inventaire réalisé pour l’aire de mise en valeur du patrimoine (AVAP) confirme le portrait : le patrimoine bâti recensé à Vincennes date presque entièrement des années 1860 à 1940, avec une forte empreinte de la période 1880 à 1900. La brique apparaît sur 66 % des façades recensées, et la construction en pans de bois revêtus de plâtre, identique à celle de Paris dans la première moitié du XIXe siècle, est probable dans la plupart des bâtiments enduits.
Source : Ville de Vincennes, rapport de présentation de l’AVAP, consulté le 02/11/2026.
Immeuble de rapport, entre-deux-guerres ou après-guerre : trois chantiers différents
Le rapport de l’AVAP illustre trois formes d’habitat à Vincennes : la maison isolée, la maison de ville et l’immeuble de rapport. C’est ce dernier qui abrite la plupart des appartements anciens, à côté des résidences construites après la guerre. Chaque génération d’immeuble appelle sa propre méthode.
Immeuble de rapport d’avant 1919
Hauteur sous plafond, moulures, parquet de chêne, cheminées : on garde ce qui peut l’être, on refait les réseaux à neuf et on vérifie le plancher avant d’y poser un sol lourd.
En savoir plusImmeuble des années 1920 et 1930
Brique, structure béton à partir des années 1930, parfois des décors Art déco : cloisons et planchers se reconnaissent sur place avant toute redistribution des pièces.
Résidence de 1946 à 1990
Dalle béton, gaines techniques, salles d’eau compactes : c’est souvent la salle de bain et la cuisine que l’on redessine, après repérage de l’amiante.
En savoir plusMaison de ville
Les maisons ne représentent que 4,5 % des logements de la ville : escalier, sous-sol, murs maçonnés, chaque maison se traite au cas par cas.
Dans les immeubles de la fin du XIXe siècle, la rénovation ressemble beaucoup à celle d’un appartement haussmannien : restauration des moulures, rénovation du parquet ancien, reprise complète de l’électricité. Dans les résidences d’après-guerre, l’enjeu est plutôt de gagner de la place et de la lumière dans des plans cloisonnés.
Site patrimonial remarquable et PLUi : ce qui demande une autorisation à Vincennes
Depuis le 10 janvier 2024, le plan local d’urbanisme communal ne s’applique plus à Vincennes : c’est le PLUi de Paris Est Marne et Bois, approuvé le 12 décembre 2023 et modifié depuis (notamment le 6 mai 2025), qui fixe les règles pour les 13 communes du Territoire.
Sources : Ville de Vincennes, le plan local d’urbanisme intercommunal et Paris Est Marne et Bois, le PLUi, consultés le 02/11/2026.
S’y ajoute une servitude propre à la ville : le site patrimonial remarquable (SPR), issu de l’AVAP. Il couvre deux grands périmètres, soit 125 des 192 hectares de la commune, et protège des bâtiments entiers, des parties d’immeubles et jusqu’à de simples éléments de façade. Le Territoire en a prescrit la révision le 14 octobre 2025 ; pendant la procédure, le règlement actuel reste en vigueur.
Sources : Ville de Vincennes, protection du patrimoine et Paris Est Marne et Bois, sites patrimoniaux remarquables, consultés le 02/11/2026.
Ce que cela change pour un appartement
Dans un SPR, l’autorisation préalable et l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) portent sur les parties extérieures des immeubles, les cours et jardins, et les éléments d’architecture. Les parties intérieures n’entrent dans ce régime que lorsqu’un plan de sauvegarde et de mise en valeur est en vigueur ou à l’étude, ce qui n’est pas le cas à Vincennes, régi par le règlement de l’ancienne AVAP.
Refaire la cuisine, la salle de bain ou l’électricité ne passe donc pas par l’ABF. Changer une fenêtre pour un autre modèle, en revanche, demande une déclaration préalable en mairie et, dans le périmètre, l’accord de l’ABF, dont le service départemental est installé au château de Vincennes. En copropriété, ce changement passe aussi par l’assemblée générale.
Sources : Ministère de la Culture, réaliser des travaux dans un site patrimonial remarquable et Ville de Vincennes, permis de construire et travaux, consultés le 02/11/2026.
Peintre à Vincennes : plâtre, moulures et anciennes peintures
La peinture est le poste où l’âge de l’immeuble se voit le plus. Sur un mur en plâtre centenaire, on ne pose pas directement une peinture neuve : il faut lessiver, gratter ce qui n’adhère plus, ouvrir et reboucher les fissures avec un enduit compatible, reprendre les moulures au pinceau et poncer avant les couches de finition. Les portes, plinthes et lambris anciens demandent le même soin.
Reste la question du plomb. Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) concerne les logements construits avant le 1er janvier 1949 ; il est obligatoire à la vente et à la location, et sa copie doit être remise aux personnes qui font des travaux. À Vincennes, où quatre résidences principales sur dix datent d’avant 1946, beaucoup d’appartements sont concernés.
Source : Service Public, constat de risque d’exposition au plomb (CREP), vérifiée le 17/08/2026, consultée le 02/11/2026.
Si vous avez reçu un CREP à l’achat ou à la location, transmettez-le avant le chantier. Sans CREP, un repérage confié à un diagnostiqueur certifié s’impose avant de décaper une boiserie ou de poncer un mur. Notre article sur la peinture au plomb détaille les précautions, et notre page peintre en bâtiment à Paris décrit la préparation des supports.
Un appartement à rénover ou à repeindre à Vincennes ? Décrivez-nous votre projet : la visite et le devis détaillé sont gratuits.
Demander un devisCopropriété et horaires : les règles d’un chantier vincennois
La mairie distingue deux cas. La rénovation complète d’un appartement est assimilée à un chantier de travaux privés : elle s’interrompt entre 20 h et 7 h, et toute la journée les dimanches et jours fériés. Le bricolage d’un particulier obéit à des horaires plus courts.
| Type de travaux | Lundi au vendredi | Samedi | Dimanche et jours fériés |
|---|---|---|---|
| Rénovation complète (chantier) | de 7 h à 20 h | de 7 h à 20 h | interdit |
| Bricolage d’un particulier | de 8 h à 12 h et de 14 h à 19 h 30 | de 9 h à 12 h et de 15 h à 19 h | de 10 h à 12 h |
Source : Ville de Vincennes, travaux et nuisances sonores, d’après l’arrêté préfectoral du Val-de-Marne n° 2003/2657 du 11 juillet 2003, consulté le 02/11/2026.
Le règlement de copropriété peut être plus strict : il se lit avant de fixer le planning. Il dit aussi ce qui est privatif. Les cloisons non porteuses, les installations électriques et sanitaires, les revêtements de sol relèvent en principe du copropriétaire ; un mur porteur, les canalisations communes qui traversent le logement ou un changement de fenêtre touchent aux parties communes ou à l’aspect extérieur, et demandent un vote de l’assemblée générale à la majorité de l’article 25, avant les travaux.
Un point revient souvent dans les immeubles anciens : remplacer un sol par un revêtement moins isolant au bruit que l’ancien est interdit, car il porte atteinte aux droits du voisin du dessous. Un parquet ou un carrelage neuf se pose donc avec une sous-couche adaptée.
Source : Service Public, copropriété : travaux et aménagements dans l’appartement, vérifiée le 18/02/2026, consultée le 02/11/2026.
Pour aller plus loin : travaux en copropriété, bruit et horaires.
Stationnement, livraisons et gravats : préparer l’accès au chantier
À Vincennes, barrer une rue ou installer un monte-meubles demande un arrêté municipal, à solliciter auprès des services techniques au moins trois semaines avant, en ligne sur demarches.vincennes.fr ou par courriel au service voirie. C’est le même service qui renseigne sur la réservation de places pour un camion de livraison. Sur l’avenue de Paris, l’avenue de Nogent et la RD 143B, routes à grande circulation, les permis de stationnement pour livraisons de matériel et les échafaudages relèvent de la DRIEAT, pas de la ville.
Source : Ville de Vincennes, emplacements de stationnement et monte-meubles, consulté le 02/11/2026.
L’abonnement de stationnement « artisan-réparateur » proposé par la ville est réservé aux artisans établis à Vincennes qui font du dépannage. Une entreprise venue de Paris 12e n’y a pas accès : le stationnement du véhicule de chantier dépend de l’adresse et reste à préciser au devis.
Source : Ville de Vincennes, stationnement des artisans-réparateurs, consulté le 02/11/2026.
Et les déchets du chantier ?
Depuis 2016, les déchets relèvent du Territoire Paris Est Marne et Bois, dont les déchèteries fixes sont à Champigny-sur-Marne, Fontenay-sous-Bois et Bonneuil-sur-Marne. En ville, trois déchetteries mobiles s’installent chaque mois (place Renon le 2e samedi, place Carnot le 3e samedi, place Diderot le 4e mercredi), réservées aux habitants de Vincennes et de Saint-Mandé, dans la limite d’un mètre cube par jour et par foyer. L’Espace Tri Carnot, boulevard Carnot dans le 12e, refuse les Vincennois.
Ces points d’apport servent aux habitants, pas aux déchets d’une entreprise. Pour un chantier, l’évacuation des gravats et des déchets est un poste distinct, à préciser au devis selon le volume et l’accès.
Sources : Ville de Vincennes, déchetteries et Paris Est Marne et Bois, déchèteries, consultés le 02/11/2026.
Votre rénovation d’appartement à Vincennes, étape par étape
Du premier appel à la réception, la méthode est la même pour tous nos chantiers ; ce qui change à Vincennes, ce sont les vérifications faites en amont.
- 01
Premier échange
Vous nous décrivez l’appartement par téléphone ou par courriel : surface, étage, ascenseur ou non, année de construction si vous la connaissez.
- 02
Étude sur place
Mesures, état des murs, des planchers et des réseaux, choix des matériaux. Nous regardons aussi le plan du SPR, l’accès à la rue et le règlement de copropriété.
- 03
Devis détaillé
Gratuit et chiffré poste par poste. Ce qui dépend d’un tiers y est signalé : diagnostic plomb ou amiante, arrêté de voirie, vote de l’assemblée générale.
- 04
Travaux coordonnés
Un seul interlocuteur organise l’ordre des corps d’état : démolition et maçonnerie, électricité et plomberie, sols, peinture.
- 05
Réception avec vous
Visite de fin de chantier pièce par pièce, avec vous, et réserves notées s’il en reste.
Ce qui fait varier le coût d’une rénovation à Vincennes
Nous ne donnons pas de prix sans visite : à surface égale, deux appartements vincennois peuvent n’avoir rien en commun. Voici ce qui pèse sur le devis.
- L’état des supports : murs en plâtre à reprendre ou sains, plancher à renforcer ou non, moulures à restaurer.
- Les réseaux : électricité refaite en entier ou en partie (voir notre page électricien à Paris 12e), plomberie à remplacer jusqu’à la colonne.
- Les diagnostics : repérage du plomb ou de l’amiante par un diagnostiqueur certifié, selon l’âge de l’immeuble.
- L’accès : étage sans ascenseur, cour intérieure, arrêté de voirie à obtenir.
- Les autorisations : fenêtres dans le SPR, vote de la copropriété pour un mur porteur.
- Les finitions : parquet poncé ou neuf, peinture mate ou laquée, menuiseries sur mesure.
Vincennes borde le bois de Vincennes, rattaché au 12e arrondissement, où se trouve notre base, rue de Wattignies. Pour comparer avec un appartement parisien, voyez nos pages rénovation d’appartement à Paris et rénovation d’appartement dans le 12e.
Vos questions
Un projet ? Parlons-en, le devis est gratuit.
Pour des travaux uniquement intérieurs, aucune autorisation d’urbanisme n’est en principe nécessaire. Changer une fenêtre pour un autre modèle demande une déclaration préalable, avec l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France dans le site patrimonial remarquable. Si les travaux touchent un mur porteur ou une canalisation commune, il faut aussi le vote de l’assemblée générale des copropriétaires.
La ville publie le plan de délimitation et le règlement de l’ancienne AVAP sur sa page consacrée à la protection du patrimoine. Les deux périmètres couvrent 125 des 192 hectares de la commune, soit environ les deux tiers du territoire. Nous vérifions ce point lors de l’étude sur place.
Une rénovation complète, assimilée à un chantier, est possible du lundi au samedi de 7 h à 20 h, jamais le dimanche ni les jours fériés. Le règlement de copropriété peut imposer des horaires plus stricts, qu’il faut alors respecter.
Pour un logement construit avant le 1er janvier 1949, un constat de risque d’exposition au plomb est obligatoire à la vente et à la location. Avant de décaper ou de poncer d’anciennes peintures, mieux vaut disposer de ce constat ou faire réaliser un repérage par un diagnostiqueur certifié.
Les déchetteries mobiles de Vincennes et les déchèteries du Territoire sont réservées aux particuliers, avec un volume limité. Les déchets d’un chantier d’entreprise suivent une autre filière : leur évacuation se chiffre à part, au devis.
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