Le 11e en chiffres : plus d’immeubles d’avant 1919 et des logements plus petits qu’ailleurs à Paris
Le 11e compte 101 510 logements, dont 97,8 % d’appartements. Comparé à l’ensemble de Paris, il se distingue sur deux points qui pèsent directement sur un chantier : l’âge des immeubles et la taille des logements.
| Indicateur (recensement 2023) | Paris 11e | Paris |
|---|---|---|
| Résidences principales achevées avant 1919 | 33,9 % | 31,4 % |
| Logements d’une pièce | 26,0 % | 23,3 % |
| Logements de deux pièces | 35,7 % | 31,0 % |
| Logements de cinq pièces ou plus | 5,9 % | 9,2 % |
| Logements vacants | 12,1 % | 9,9 % |
Sources : INSEE, dossiers complets Paris 11e et Paris, recensement 2023, tableaux LOG T2, LOG T3, LOG T5 et LOG T8, consultés le 02/11/2026.
Un studio de faubourg ne se rénove pas avec les réflexes d’un grand appartement : chaque centimètre compte, les pièces d’eau sont parfois à créer ou à déplacer, et les réseaux anciens rarement là où on les voudrait. La démarche générale d’une rénovation d’appartement à Paris reste la même ; ce sont les arbitrages qui changent.
Studio, deux-pièces : rénover une petite surface du 11e sans perdre de place
Sur une petite surface, le plan compte autant que les finitions. Quatre questions se tranchent avant même de chiffrer.
- Ouvrir ou non : supprimer une cloison non porteuse agrandit la pièce de vie. Si le mur est porteur, l’ouverture passe par un bureau d’études et, en copropriété, par un vote de l’assemblée générale ; l’article comment savoir si un mur est porteur aide à faire le tri.
- Où placer l’eau : une douche à la place d’une baignoire, un WC déplacé ou une cuisine ouverte dépendent de l’emplacement des évacuations et de la pente possible jusqu’à la colonne de l’immeuble.
- Comment ventiler : une salle d’eau sans fenêtre ou une cuisine ouverte sur le séjour demandent une extraction d’air prévue dès le départ.
- Quel tableau électrique : une installation ancienne n’a pas toujours été prévue pour faire tourner plaques, four et lave-linge en même temps.
Les pages rénovation de salle de bain à Paris et rénovation de cuisine à Paris détaillent ces deux pièces ; l’ouverture de mur porteur a sa propre page.
Cours, passages et anciens ateliers : un tissu protégé par endroits
Le 11e garde la trace de son passé artisanal : immeubles-ateliers en fond de cour, cités ouvrières, hôtels industriels. Plusieurs sont inscrits aux monuments historiques, et le PLU bioclimatique de Paris prévoit pour l’arrondissement une protection patrimoniale des cités industrielles et du tissu faubourien.
Cour de l’Étoile d’Or
75 rue du Faubourg-Saint-Antoine : escalier des années 1640 et, dans la seconde cour, un immeuble-atelier de quatre étages de la fin du 19e siècle. Inscriptions de 1928 et 1997.
Cour de l’Industrie
37 bis rue de Montreuil : ateliers et logements d’ouvriers bâtis à partir de 1853 autour de trois cours. Façades, toitures, escaliers et sol des cours inscrits en 1992.
Rue des Immeubles-Industriels
Ensemble de 1873 conçu pour loger et faire travailler des artisans ébénistes. Façades, toitures, escaliers et cages inscrits en 1992.
Fabrique Gautrot-Couesnon
94 rue Jean-Pierre-Timbaud : hôtel industriel de 1881 qui réunissait espaces de vie et de travail. Façades sur rue et toitures inscrites en 2000.
Quand la protection ne vise que les façades, les toitures et les escaliers, l’intérieur des lots n’est pas concerné. Les parties inscrites, elles, ne peuvent être modifiées sans que le préfet de région en ait été avisé quatre mois avant, et une déclaration préalable ou un permis qui les touche demande son accord. Pendant le chantier, un escalier ou une cour protégés appellent des protections particulièrement soignées.
Sources : base Mérimée, notices cour de l’Étoile d’Or, cour de l’Industrie, rue des Immeubles-Industriels, fabrique Gautrot-Couesnon ; Ville de Paris, PLU bioclimatique ; ministère de la Culture, intervenir sur un immeuble inscrit, consultées le 02/11/2026.
Transformer un atelier ou un local en logement dans le 11e : les démarches
La question revient souvent dans un arrondissement d’anciens ateliers : un local d’activité peut-il devenir un appartement ? En droit de l’urbanisme, c’est un changement de destination, qui se prépare avant tout devis de travaux.
- Lire le règlement de copropriété : la destination de l’immeuble s’impose à tous les copropriétaires, et des travaux qui y portent atteinte demandent l’unanimité de l’assemblée générale.
- Consulter le plan du PLU : la Ville protège 329 km de linéaires commerciaux et 29 km de commerces artisanaux, le long desquels l’usage d’un rez-de-chaussée est encadré.
- Déposer la bonne demande en mairie : un changement de destination passe par une déclaration préalable ou, selon les travaux qui l’accompagnent, par un permis de construire.
- Traiter la mezzanine à part : dans un volume d’atelier, une mezzanine crée de la surface de plancher et relève elle aussi d’une autorisation d’urbanisme.
Un local ou un appartement à transformer dans le 11e ? Parlons-en sur place : l’étude et le devis sont gratuits.
Demander un devisSources : Service-Public, travaux dans l’appartement d’un copropriétaire ; Service-Public, déclaration préalable ; Service-Public, permis de construire ; Ville de Paris, PLU bioclimatique, consultées le 02/11/2026.
Planchers anciens et voisins du dessous : le bruit est aussi une règle
Dans un immeuble de faubourg, le plancher est en principe en bois, et le voisin du dessous entend tout. Deux textes s’appliquent dès qu’on change un sol.
- L’arrêté de la Maire de Paris du 12 juillet 2017 interdit que des travaux dans un bâtiment diminuent sensiblement l’isolement acoustique d’origine des parois (article 8).
- En copropriété, poser un revêtement de sol moins isolant que le matériau d’origine porte atteinte aux droits des voisins : il faudrait l’accord unanime de l’assemblée générale.
Passer d’une moquette à un parquet ou à un carrelage se prépare donc avec une sous-couche acoustique adaptée, et le choix entre parquet flottant, collé ou cloué dépend du support. Les pages rénovation de parquet à Paris et carreleur à Paris détaillent ces poses.
Le même arrêté fixe les horaires (article 2) : aucun travail bruyant avant 7 h ni après 22 h du lundi au vendredi, avant 8 h ni après 20 h le samedi, et aucun le dimanche ou un jour férié.
Sources : arrêté de la Maire de Paris du 12 juillet 2017, articles 2 et 8, BMO du 18 juillet 2017 ; Service-Public, travaux dans l’appartement d’un copropriétaire, consultées le 02/11/2026.
Peintures d’avant 1949 : penser au plomb avant de poncer
Un tiers des résidences principales du 11e a été achevé avant 1919 : l’arrondissement compte donc beaucoup de logements construits avant 1949, la date retenue pour le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), obligatoire à la vente comme à la location. Les anciennes couches de peinture des boiseries, portes et fenêtres peuvent en contenir.
Avant de décaper ou de poncer, un diagnostiqueur certifié vérifie la présence de plomb ; si vous avez reçu un CREP à l’achat ou à la location, il sert de point de départ. Le chantier s’organise ensuite en conséquence : confinement de la pièce, méthodes qui limitent la poussière, nettoyage soigné. L’article peinture au plomb : que faire détaille la marche à suivre, et la page peintre en bâtiment à Paris la préparation des supports.
Source : Service-Public, constat de risque d’exposition au plomb (CREP), consultée le 02/11/2026.
Le déroulé d’un chantier dans un immeuble du 11e
De la première visite à la réception, les étapes s’enchaînent avec les démarches propres à Paris.
- 01
Visite et devis
Nous venons mesurer, examiner les supports, l’accès par la cour et l’escalier ; le devis gratuit détaille chaque poste.
- 02
Démarches avant travaux
Selon le projet : vote en assemblée générale, déclaration préalable, et demande d’emprise sur le service CITE de la Ville au moins un mois avant si une benne doit stationner dans la rue, au nom du propriétaire.
- 03
Protection des parties communes
Escalier, palier et cour sont protégés avant le premier coup de masse, à plus forte raison quand ils sont anciens ou inscrits.
- 04
Travaux et tri
Plâtre, inertes, bois, métaux et laines minérales se trient séparément : depuis le 1er janvier 2025, les déchèteries de la Ville ne prennent plus les déchets du bâtiment, qui partent vers les points de reprise qu’elle recense. L’évacuation est à préciser au devis.
- 05
Réception
Le chantier se clôt par une réception avec vous.
Sources : Ville de Paris, demande d’emprise sur l’espace public (CITE) ; Ville de Paris, les points de dépôt pour vos déchets du bâtiment, consultées le 02/11/2026.
Vos questions
Un projet ? Parlons-en, le devis est gratuit.
Une cloison non porteuse, oui, sans autorisation. Un mur porteur fait partie du gros œuvre, donc des parties communes : il faut l’étude d’un bureau d’études et un vote de l’assemblée générale avant les travaux.
Oui : c’est un changement de destination, qui demande une déclaration préalable en mairie, ou un permis de construire selon les travaux qui l’accompagnent. Le règlement de copropriété et le plan du PLU sont à vérifier avant.
Les immeubles inscrits ou classés figurent dans la base Mérimée du ministère de la Culture, consultable en ligne sur la plateforme POP. Les protections du PLU se consultent sur le portail des règles d’urbanisme de la Ville de Paris. Dans le 11e, plusieurs cours et ensembles d’ateliers sont inscrits.
Oui, à condition de ne pas dégrader l’isolation phonique d’origine : le règlement parisien sur le bruit et le droit de la copropriété l’exigent. Une sous-couche acoustique adaptée au support est alors prévue.
Oui, de 8 h à 20 h. En semaine, la plage va de 7 h à 22 h ; le dimanche et les jours fériés, ils sont interdits par l’arrêté de la Maire de Paris du 12 juillet 2017.
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